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Disposizioni generali in tema di vendite immobiliari - Procedure Concorsuali

Il delegato:

  • conformemente alle previsioni del programma di liquidazione o conformemente alle diverse autorizzazioni concesse dal comitato dei creditori, verifica preliminarmente che la stima redatta dall’esperto contenga tutti i requisiti previsti dall’articolo 173-bis disp. att. c.p.c. e chieda le opportune integrazioni della stima in caso contrario;

  • provvede a fissare un primo esperimento di vendita provvedendo alla pubblicazione dell’avviso di vendita entro 90 giorni dalla comunicazione della delega del Giudice Delegato, notificando copia del bando ai creditori iscritti ed agli aventi privilegio speciale sugli immobili;

  • provvede a fissare un termine, non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni, dalla pubblicazione dell’avviso di vendita per la presentazione delle offerte di acquisto per ciascuno dei beni o lotti pignorati;

  • fissa al giorno successivo alla scadenza del termine di cui al punto precedente la convocazione delle parti e degli offerenti davanti a sé per la deliberazione sull’offerta e per l'eventuale gara tra gli offerenti;

  • stabilisce il luogo di presentazione delle offerte presso il suo studio o altro locale a sua disposizione, indicando che dette offerte dovranno essere presentate in busta chiusa secondo le modalità e nei termini di cui all’art. 571 c.p.c., e che la cauzione dovrà essere versata, in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto, mediante assegno circolare intestato alla procedura concorsuale ed inserito nella busta contenente l’offerta;

  • stabilisce le modalità e specifica il termine, non superiore a 120 giorni, per il versamento del saldo del prezzo e delle spese di trasferimento, che dovrà essere effettuato su conto corrente intestato alla procedura concorsuale e vincolato all’ordine del Giudice da aprire presso istituto di credito di fiducia del delegato;

  • redige l’avviso di vendita nel quale dovrà:

  • prevedere che la vendita è disposta nello stato di fatto e di diritto, anche urbanistico, in cui attualmente si trovano i beni, e che l’aggiudicatario sarà onerato di ogni eventuale responsabilità ed obbligo previsto dal decreto del presidente della repubblica 6 giugno 2001 n° 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) nonché delle vigenti disposizioni in materia amministrativa, di sicurezza del lavoro, sanitaria, di prevenzione incendi, di tutela dell'atmosfera e delle acque dall'inquinamento e di impianti negli edifici;

  • prevedere che la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive. La vendita è a corpo e non a misura (eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo);

  • segnalare che la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo: l’esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere – ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore – per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni;

  • rinviare alla relazione di stima per ogni informazione relativa alla regolarità edilizia ed urbanistica del bene;

  • avvertire l’aggiudicatario che l'onere reale per l'esecuzione degli interventi previsti dagli articoli 239 e seguenti del decreto legislativo n° 152 del 3 aprile 2006 («Norme in materia ambientale») rimarrà a suo carico, anche nel caso di mancata iscrizione dell'onere stesso nel certificato di destinazione urbanistica;

  • prevedere che, se il bene acquistato rientra nel demanio culturale, il curatore o il delegato presenterà denuncia al Ministero dei beni culturali entro trenta giorni dalla aggiudicazione, ai sensi dell'articolo 59, 2° comma, lettera b), del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n° 42; in tal caso il decreto di trasferimento verrà emesso a seguito del mancato esercizio della prelazione a favore dello Stato;

  • indicare se la curatela è in possesso o meno dell'attestato di certificazione energetica ai sensi del decreto legislativo n° 192 del 2005;

  • stabilire se la vendita deve essere fatta in un lotto od in più lotti indicando per ciascuno di essi il prezzo base come determinato ai sensi dell’articolo 568 del codice di procedura civile;

  • fissare l’offerta minima in relazione a ciascun lotto in misura non inferiore al 75% del prezzo base come determinato ai sensi dell’articolo 568 del codice di procedura civile;

  • fissare la misura minima dell’offerta in aumento, per il caso in cui si proceda alla gara prevista dall’articolo 573 del codice di procedura civile;

  • indicare che l'offerta dovrà riportare od avere allegato, tra l'altro:

    1. le complete generalità dell'offerente;

    2. l’indicazione del codice fiscale o della partita IVA;

    3. nell'ipotesi di persona coniugata, il regime patrimoniale della famiglia;

    4. qualora l'offerente intenda escludere il bene aggiudicato dalla comunione legale, la dichiarazione del coniuge in regime di comunione prevista dall'art. 179 c.c.;

    5. in caso di offerta presentata in nome e per conto di una società, un certificato della CCIAA in corso di validità dal quale risultino le generalità del soggetto dotato di poteri rappresentativi della società stessa;

    6. in caso di offerta in nome e per conto di un minore, l’autorizzazione del Giudice Tutelare;

    7. nel caso l’offerente incarichi un terzo per la partecipazione alla gara, il terzo dovrà essere munito di procura notarile speciale. Non è possibile fare l'offerta in busta chiusa (nella vendita senza incanto) mediante procuratore generale o speciale. È possibile dare mandato speciale, per atto notarile, per presentare l'istanza di acquisto all'incanto e per partecipare alla gara sull'offerta più alta nella vendita senza incanto. Soltanto gli avvocati possono fare offerte per sé o per persona da nominare;

    8. la eventuale richiesta dei benefici fiscali per la prima casa;

    9. indicare il prezzo, il tempo e i modi di pagamento ed ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta, con allegato assegno circolare non trasferibile intestato a “FALLIMENTO N_____”, a titolo di cauzione per una somma pari almeno al 10% del prezzo proposto;

  • precisare che la cauzione verrà restituita agli offerenti non aggiudicatari senza interessi;

  • specificare che tutte le spese, tasse ed imposte (escluso solo le tasse di cancellazione delle formalità trascritte o iscritte a carico dell'immobile ed il compenso professionale notarile) sono a carico dell'aggiudicatario.

  • pubblicare l’avviso di vendita sul portale delle vendite pubbliche, ai sensi dell’articolo 490 del c.p.c. e dell’articolo 161 quater delle disposizioni di attuazione del c.p.c.. Anteriormente alla attuazione del portale delle vendite, il curatore procederà alla affissone per tre giorni continui all’Albo del Tribunale di Aosta.

Precisazioni sul versamento del saldo prezzo.

Nell’avviso di vendita il delegato potrà stabilire, se previsto dal programma di liquidazione o se autorizzato dal comitato dei creditori, che il versamento del residuo prezzo avvenga a rate in un termine non superiore a dodici mesi.

Nel caso in cui non si ritenga di autorizzare il versamento rateale, nell’avviso di vendita dovrà essere specificato il tempo del versamento del residuo prezzo, assegnando un termine massimo di centoventi giorni dall’aggiudicazione.

Disposizione per la gara tra offerenti.

L’udienza per l'apertura delle buste, per l'esame delle offerte e per l'eventuale gara tra gli offerenti avrà luogo innanzi al delegato, con la presenza obbligatoria del Curatore se persona diversa dal delegato, nei locali e giorno indicati nell’avviso di vendita.

Il delegato dovrà controllare preliminarmente la regolarità della pubblicità dell’avviso di vendita e la regolarità e la tempestività delle offerte e del deposito cauzionale, adottando gli opportuni provvedimenti in caso di irregolarità o di ritardo. L’offerta di acquisto non è efficace se perviene oltre il termine indicato nell’avviso di vendita o se è inferiore di oltre un quarto al prezzo base d’asta o se l’offerente non presta la cauzione nella misura indicata.

In caso di unica offerta, pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’avviso di vendita, la stessa sarà senz’altro accolta; mentre se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’avviso in misura non superiore ad un quarto, il delegato potrà far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita.

Chiunque, ad eccezione del fallito, sarà ammesso ad offrire per l'acquisto dell'immobile, personalmente o a mezzo di avvocato, anche a norma dell'articolo 579, ultimo comma, del codice di procedura civile.

Nel caso di più offerte, gli offerenti saranno invitati ad una gara sull’offerta più alta, secondo le modalità che verranno stabilite dal delegato; se la gara non dovesse aver luogo per mancanza di adesioni degli offerenti, il professionista delegato potrà disporre la vendita a favore del maggior offerente e in caso di parità, all’offerta pervenuta per prima ovvero procedere a nuova vendita secondo le modalità ivi disciplinate.

Al termine della gara, il delegato assegnerà il termine per il versamento del residuo prezzo in conformità a quanto previsto dall’avviso di vendita.

Se previsto dall’avviso, il curatore darà le ulteriori disposizioni previste dall’articolo 574 primo comma.

In ogni caso, se la vendita non dovesse aver luogo per mancanza di offerte d’acquisto proposte entro il termine stabilito, per inefficacia delle offerte o per qualsiasi altro motivo, il delegato dovrà, ai sensi del novellato art. 569 c.p.c., fissare nuovo esperimento di vendita con ribassi non superiori al 25% del prezzo base o dell’ultimo esperimento andato deserto, avendo cura di indicare che l’offerta minima potrà essere pari al 75% del prezzo base così come ridotto, senza chiedere ulteriori autorizzazioni al giudice delegato o al comitato dei creditori.

Il delegato dovrà fissare un nuovo termine non inferiore a 60 giorni, e non superiore a 90 per formulare offerte con le modalità previste dall’art. 571 c.p.c. e a fissare al giorno successivo, innanzi a sé, l’udienza prevista per gli incombenti ex artt. 571 e 572 c.p.c.,

Adempimenti successivi alla vendita.

Successivamente alla vendita il delegato dovrà provvedere a:

  1. redigere il verbale relativo alle operazioni compiute;

  2. comunicare immediatamente al Giudice Delegato l’eventuale esito positivo della vendita, indicando il prezzo base e quello di aggiudicazione, nonché il mancato versamento nei termini di legge del saldo prezzo;

  3. predisporre il decreto di trasferimento, facendolo attestare dal perito mediante sottoscrizione in calce all'attestazione di conformità alle risultanze della documentazione ipocatastale e della relazione di stima, attestazione integrata da quella del professionista delegato;

  4. prelevare dal conto corrente le somme necessarie per il pagamento delle imposte, la voltura e la trascrizione del decreto di trasferimento e per la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, nonché a restituire all’acquirente l’eventuale differenza tra quanto versato e quanto effettivamente pagato, previo mandato del Giudice Delegato.

Decadenza dell’aggiudicatario.

In caso di inadempienza dell'aggiudicatario il curatore presenterà (ai sensi degli articoli 587 del codice di procedura civile, 176 e 177 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile) istanza al giudice delegato al fine di ottenere il decreto dichiarativo della decadenza e all'esito della nuova vendita il curatore chiederà al giudice delegato di emettere il decreto di condanna dell'aggiudicatario decaduto al paga- mento della differenza.