salta al contenuto

Disposizioni generali in tema di vendite immobiliari - Esecuzioni Immobiliari

Al professionista viene assegnato un termine di mesi 12, decorrenti dal ricevimento del fondo spese da parte del professionista delegato, per il compimento delle operazioni delegate, precisando che detto termine potrà essere prorogato dal giudice su istanza motivata del professionista stesso; la mancata richiesta motivata di proroga del suddetto termine prima della scadenza dello stesso, così come il mancato rispetto delle direttive del giudice comporterà la revoca dell’incarico, sentito l’interessato, e salvo che il professionista delegato dimostri che il mancato rispetto del termini o delle direttive sia dipeso da causa a lui non imputabile.

Il professionista delegato, nel rispetto dei termini prescritti, deve effettuare almeno 3 esperimenti di vendita durante il corso di un anno.

Le somme ricavate dalla vendita ed ogni altra somma riferita alle procedure vengono depositate a cura del professionista delegato su c.c. intestato alla procedura, e con facoltà di operarvi per il solo professionista delegato, acceso presso l’Istituto di credito indicato.

Il professionista provvede a versare le somme assegnate ai creditori secondo il piano di riparto, previa presentazione di idonea quietanza, mediante bonifico bancario o assegno circolare non trasferibile. Nel caso in cui, entro due mesi dall’approvazione del piano di riparto, le somme assegnate non vengano richieste dai creditori attraverso il deposito della quietanza, il professionista provvede a versare alla Cancelleria del Tribunale di Aosta la somma non riscossa mediante tanti assegni circolari non trasferibili per quanti sono i creditori che non hanno riscosso le somme, di importo pari al totale loro assegnato, intestati a Poste Italiane s.p.a. – Patrimonio Bancoposta. La Cancelleria provvede a costituire appositi libretti di deposito giudiziario.

All’atto dell’invio al giudice dell’esecuzione del fascicolo per la firma del decreto di trasferimento il professionista allega oltre alla documentazione prevista dall’art. 591-bis c.p.c., anche la richiesta di liquidazione del compenso secondo le tariffe in vigore, precisando quali somme debbano essere poste a carico della procedura e quali a carico dell’aggiudicatario del bene, nonché il conteggio delle spese vive sopportate dalla procedura con la documentazione comprovante ogni esborso.

All’esito dell’ultima delle operazioni di vendita delegate il professionista invita i creditori a volere precisare il loro credito entro il termine assegnato, comunque non superiore a giorni 60 dal termine stabilito per il pagamento del saldo del prezzo da parte dell’aggiudicatario, segnalando che, decorso detto termine, provvederà in ogni caso a predisporre progetto di distribuzione del ricavato ed a fissare dinanzi a sé udienza per l’approvazione del progetto e per gli altri adempimenti previsti dall’art. 598 c.p.c. entro il termine massimo di giorni 60 dal versamento del saldo da parte dell’aggiudicatario, provvedendo, una volta effettuati tali incombenti, a trasmettere alla Cancelleria il fascicolo della procedura per la sua archiviazione.

E’ posto a carico del creditore procedente l’onere di depositare presso il professionista delegato, entro il termine di 30 giorni dalla ricezione della richiesta di versamento da parte del professionista delegato, la somma di € 2.000,00 a titolo di fondo spese; il giudice autorizza il professionista a richiedere al creditore procedente, nel caso in cui venga a mancare la provvista per ulteriori esborsi, eventuali integrazioni di tale fondo spese, da corrispondere entro il termine indicato dal professionista delegato (comunque non superiore a 30 giorni); il giudice dispone che il professionista delegato, in caso di mancato versamento (o mancata integrazione) del fondo spese nei termini indicati, verifichi la disponibilità al versamento da parte di altri creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo, e, in mancanza, segnali immediatamente al G.E. la situazione, che sarà valutata ai fini dell’estinzione (atipica) della procedura per materiale improseguibilità della stessa. In caso di esaurimento del fondo spese il giudice dispone che il professionista delegato depositi, entro 15 giorni, un’analitica relazione sulle somme spese;

Le offerte di acquisto ai sensi dell’art. 571 c.p.c. devono essere depositate presso lo studio del professionista delegato entro le ore 13.00 del giorno precedente a quello fissato per la vendita ovvero qualora la data per la presentazione delle offerte cada in un giorno festivo o di sabato – entro le ore 13.00 del giorno immediatamente precedente.

Il professionista delegato deve consentire l’accesso agli interessati negli orari che vorrà stabilire.

L’udienza per l’esame delle offerte, nonché per l’eventuale gara tra gli offerenti o successivo incanto ha luogo nell’aula di udienza di questo Tribunale, di cui il professionista delegato specifica l’ubicazione nell’avviso di vendita.

E’ fissata nella misura del 10% del valore dell’offerta l’ammontare della cauzione, da versarsi da ogni offerente mediante deposito, unitamente all’offerta, di assegno circolare intestato alla procedura.

Ogni offerente, esclusi il debitore e tutti i soggetti per legge non ammessi alla vendita, personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell'articolo 579 ultimo comma c.p.c., deve depositare presso lo studio del professionista delegato, nel termine predetto, una busta chiusa contenente:

  • l’offerta di acquisto, irrevocabile sino alla data dell’udienza fissata e, comunque, per almeno 120 giorni, in regola con le norme fiscali vigenti al momento della presentazione;

  • un assegno circolare NON TRASFERIBILE intestato alla Procedura Esecutiva, per un importo pari al 10% del prezzo offerto, a titolo di cauzione, che sarà trattenuta in caso di rifiuto dell’acquisto;

  • l'indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta.

L’offerta dovrà riportare, tra l’altro:

  • le complete generalità dell’offerente;
  • l’indicazione del codice fiscale o della partita IVA;
  • nell’ipotesi di persona coniugata, il regime patrimoniale della famiglia (per escludere il bene aggiudicato dalla comunione legale è necessario che il coniuge partecipi all’udienza fissata per l’esame delle offerte e renda la dichiarazione prevista dall’art. 179 del codice civile);
  • in caso di offerta presentata per conto e nome di una società, dovrà essere prodotto (all’udienza) certificato della C.C.I.A.A. in corso di validità dal quale risulti la costituzione della società ed i poteri conferiti all’offerente in udienza;
  • in caso di offerta in nome e per conto di un minore dovrà essere inserita nella busta l’autorizzazione del Giudice Tutelare.

L’offerente deve dichiarare residenza ed eleggere domicilio nel Comune di Aosta ai sensi dell’art. 582 c.p.c.; in mancanza, le notificazioni e comunicazioni potranno essergli effettuate presso la Cancelleria.

L'offerta deve essere depositata in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del soggetto ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell'articolo 591-bis e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte.

L’offerta di acquisto non è efficace se perviene oltre il termine sopra stabilito o se è inferiore di oltre ¼ rispetto al prezzo base d’asta o se l’offerente non presta cauzione nella misura sopra indicata.

L’offerta è irrevocabile salvo che siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.

Le buste sono aperte all’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza degli offerenti.

Il pagamento da parte dell’aggiudicatario dell’intero prezzo del bene aggiudicato nonché il versamento del fondo necessario a coprire le spese di trasferimento determinato dal professionista (e da quest’ultimo comunicato all’aggiudicatario entro 10 giorni dall’aggiudicazione), detratto l’importo già versato per cauzione, deve avere luogo entro il termine massimo di giorni 120 dall’aggiudicazione (termine entro il quale dovrà essere consegnata al professionista delegato la ricevuta dell’avvenuta operazione a saldo).

Resta salva la possibilità per l’offerente di indicare un termine più breve per il pagamento del saldo del prezzo, circostanza che verrà valutata ai fini dell’individuazione della migliore offerta.

CONTENUTO DELLA DELEGA AL PROFESSIONISTA

IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE

che il professionista delegato provveda:

1) al controllo della titolarità in capo al/i debitore/i esecutato/i dei diritti reali oggetto di apprensione esecutiva, sulla base della documentazione ipo-catastale o della certificazione sostitutiva notarile depositata dal creditore procedente e della relazione dell’esperto già nominato ai sensi dell’art. 568 c.p.c., e, nell’ipotesi in cui riscontri una discordanza tra diritti pignorati e reale consistenza degli stessi, ad informarne questo Giudice trasmettendogli gli atti senza indugio;

2) al controllo dello stato di diritto in cui si trovano gli immobili, della destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di cui all’art. 30 del D.P.R. 380 del 2001 (art. 18 della Legge 28 febbraio 1985 n. 47), nonché delle notizie di cui all’art. 46 del D.P.R. 380 del 2001 (art. 17 della Legge n. 47 del 1985) ed all’art. 40 della Legge n. 47 del 1985;

3) alla determinazione del valore dell'immobile a norma dell'articolo 568 primo comma c.p.c., tenendo anche conto della relazione redatta dall'esperto nominato dal giudice ai sensi dell'articolo 569 primo comma c.p.c. (perizia cui si rimanda anche per la formazione dei lotti) e delle eventuali note depositate dalle parti ai sensi dell'articolo 173-bis quarto comma disp. att. c.p.c.;

4) all’apertura di un conto corrente, intestato alla procedura, presso l’istituto di credito indicato in ordinanza;

5) agli adempimenti previsti dall’art. 570 c.p.c., formando l’avviso di vendita secondo il disposto di tale norma e le istruzioni qui di seguito impartite, con fissazione di un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni dalla comunicazione del presente provvedimento per la presentazione delle offerte di acquisto per ciascuno dei beni pignorati;

6) a fissare al giorno successivo alla scadenza del termine di cui al punto precedente la convocazione delle parti e degli offerenti davanti a sé per la deliberazione sull’offerta e per l’eventuale gara tra gli offerenti;

7) all’esecuzione delle forme di pubblicità (come prevista dall’art. 490 c.p.c. e disposta da questo Giudice con questa ordinanza di vendita), autorizzando sin da ora il delegato e senza necessità di ulteriore apposita autorizzazione a prelevare dal conto della procedura le somme necessarie per l’esecuzione delle pubblicità; le fatture relative ai servizi pubblicitari richiesti, così come le fatture relative ad ogni altra spesa della procedura sostenuta, dovranno essere intestate a nome del creditore che ha versato i relativi fondi accendendo il libretto della procedura o depositando l’assegno circolare;

8) alla ricezione delle buste contenenti le offerte (e alle attività prescritte dall’art. 571, ult. co., c.p.c.), nonché alla deliberazione sull'offerta a norma dell'art. 572 c.p.c. ed agli ulteriori adempimenti di cui agli artt. 573 e 574 c.p.c.;

9) a ricevere o autenticare la dichiarazione di nomina di cui all'art. 583 c.p.c.;

10) all’apertura delle buste depositate dagli offerenti, nel corso dell’udienza fissata ed alla presenza degli offerenti;

11) all’esame delle offerte pervenute e della congruità della cauzione prestata, secondo le modalità indicate nella presente ordinanza;

12) a dichiarare l’inefficacia o l’inammissibilità delle offerte non conformi a quanto disposto in questa ordinanza;

13) se sono state presentate più offerte ai sensi dell’art. 571 c.p.c., ad invitare in ogni caso gli offerenti ad una gara sull’offerta più alta, pronunciando l’aggiudicazione a favore del maggior offerente e ciò anche se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo base d’asta in misura non superiore ad un quarto, salvo, in tale ultima ipotesi, che il delegato ritenga che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588 c.p.c. (e dell’art. 589 c.p.c., richiamato dall’art. 588 c.p.c.).

In particolare, ai sensi dell’art. 573 commi 2-3-4 c.p.c., si prevede che:

  • se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell’art. 588 c.p.c. ed il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, non si farà luogo alla vendita e si procederà all’assegnazione;
  • ai fini dell’individuazione della migliore offerta, dovrà tenersi conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa;
  • se il prezzo offerto all’esito della gara di cui al primo comma dell’art. 573 c.p.c. è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, non si farà luogo alla vendita quando sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588 c.p.c..

In caso di gara, le offerte in aumento (da effettuare entro 3 minuti dall’ultima offerta) sull’offerta più alta non potranno essere inferiori a:

  • € 1.000,00 in caso di prezzo fissato per la vendita fino a € 25.000,00;
  • € 1.500,00 in caso di prezzo fissato per la vendita da € 25.000,01 a € 50.000,00;
  • € 2.000,00 in caso di prezzo fissato per la vendita da € 50.000,01 a € 75.000,00;
  • € 2.500,00 in caso di prezzo fissato per la vendita da € 75.000,01 a € 100.000,00;
  • € 3.000,00 in caso di prezzo fissato per la vendita da € 100.000,01 a € 125.000,00;
  • € 3.500,00 in caso di prezzo fissato per la vendita da € 125.000,01 a € 150.000,00;
  • € 4.000,00 in caso di prezzo fissato per la vendita da € 150.000,01 a € 175.000,00;
  • € 5.000,00 in caso di prezzo fissato per la vendita da € 175.000,01 a € 200.000,00;
  • percentuale del 2,5% del prezzo fissato per la vendita nel caso in cui tale prezzo sia superiore a € 200.000,00.

Il professionista delegato adotterà i provvedimenti sulle istanze di assegnazione di cui agli artt. 590 e 591 comma 3 c.p.c..

14) a redigere il verbale dell’udienza secondo le prescrizioni di legge (in particolare, il professionista delegato provvede alla redazione del verbale delle operazioni di vendita, che deve contenere le circostanze di luogo e di tempo nelle quali le stesse si svolgono, le generalità delle persone presenti, la descrizione delle attività svolte, la dichiarazione dell'aggiudicazione provvisoria con l'identificazione dell'aggiudicatario; il verbale è sottoscritto esclusivamente dal professionista delegato ed allo stesso non deve essere allegata la procura speciale di cui all'articolo 579, secondo comma), depositandone copia informatica nel fascicolo dell’esecuzione;

15) nell’ipotesi di vendita di più lotti, a cessare le operazioni di incanto, ai sensi dell’art. 504 c.p.c. e dell’art. 163 disp. att. c.p.c., ove, per effetto dell’aggiudicazione di uno o più lotti, sia stata già conseguita una somma pari all’ammontare complessivo dei crediti per cui si procede e delle spese, riferendone immediatamente a questo Giudice; le spese legali della procedura saranno valutate dal delegato prudenzialmente, tenuto conto per gli onorari degli avvocati i valori medi di riferimento di cui al d.m. 55/2014;

16) alla restituzione delle cauzioni versate dagli offerenti non resisi aggiudicatari dei beni venduti (senza necessità, per tale incombente, di ulteriore delega o controfirma del G.E. per approvazione), come per legge, e, in particolare, ad ordinare alla banca o all'ufficio postale la restituzione delle cauzioni e di ogni altra somma direttamente versata mediante bonifico o deposito intestato alla procedura dagli offerenti non risultati aggiudicatari. La restituzione ha luogo nelle mani del depositante o mediante bonifico a favore degli stessi conti da cui sono pervenute le somme accreditate.

17) a comunicare all’aggiudicatario, entro 10 giorni dall’aggiudicazione, tenendo conto delle somme già versate, l’ammontare del residuo prezzo e delle spese necessarie da versare sul conto della procedura;

18) a riscuotere dall’aggiudicatario, nel termine fissato (non superiore a 120 giorni), il saldo del prezzo di aggiudicazione e delle spese inerenti al trasferimento incombenti sull’aggiudicatario stesso;

19) a dare tempestivo avviso del mancato versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione nel termine fissato, per i provvedimenti di cui all’art. 587 c.p.c.;

20) ad autorizzare l’assunzione di debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario ex art. 508 c.p.c. (nell’ipotesi di cui all’art. 585 comma 2 c.p.c. provvederà direttamente a limitare il versamento secondo quanto disposto);

21) in caso di richiesta ex art. 41 T.U.B. avanzata dal creditore fondiario al più tardi all’udienza in cui è disposta l’aggiudicazione, e previo deposito da parte del creditore fondiario (entro il termine di 30 giorni antecedenti il versamento del residuo prezzo) di nota riepilogativa del credito (con indicazione al delegato degli estremi del conto ove vorrà che le somme ad esso spettanti gli vengano riversate), a calcolare le somme necessarie per la liquidazione dei compensi del professionista e del custode, delle imposte e delle spese per registrazione e trascrizione del decreto di trasferimento e per cancellazione dei gravami esistenti, nonché per l’eventuale definitiva liberazione del bene, ove una tale attività sia ancora da compiere, e di eventuali ulteriori spese della procedura; così calcolate le somme dovute alla procedura, il delegato determinerà quale parte del residuo prezzo dovrà essere versato dall’aggiudicatario direttamente al creditore fondiario e quale parte dovrà essere versato sul conto della procedura, il tutto entro il termine fissato per il versamento del residuo prezzo.

Nel caso in cui il creditore fondiario non formuli l’istanza e/o non depositi la nota riepilogativa del credito nei termini indicati, l’aggiudicatario provvederà al versamento del saldo del prezzo sul conto intestato alla procedura ed il creditore fondiario parteciperà alla distribuzione all’esito dell’udienza ex art. 596 c.p.c..

22) ad effettuare, se del caso, la denuncia prevista dall’art. 59 D.Lgs. 42/2004 e le operazioni conseguenti previste dalla medesima disciplina;

23) a predisporre la bozza del decreto di trasferimento (con espressa menzione della situazione urbanistica dell’immobile e previa nuova verifica delle trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile), trasmettendolo, unitamente al fascicolo, senza indugio a questo Giudice per l’emanazione;

Se il versamento del prezzo è avvenuto con l’erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita, nella bozza di decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto.

La bozza dovrà contenere altresì l’ordine di cancellazione dei gravami esistenti sull’immobile (ai sensi dell’art. 586 c.p.c.), anche se successivi alla trascrizione del pignoramento.

Alla bozza di decreto dovranno essere allegati:

  • ove necessario, certificato di destinazione urbanistica ex art. 30 D.P.R. 380 del 2001 (art. 18 L. 47/1985) avente validità di un anno dal rilascio o, in caso di scadenza, altro certificato sostitutivo che il professionista delegato richiederà;
  • l’attestazione di prestazione energetica, ove necessaria;
  • le dichiarazioni ai fini fiscali rese dall’aggiudicatario in originale, unitamente alla copia del documenti di identità e le dichiarazioni rese a norma del d.p.r. 445/2000 (ad es. sulla ricezione delle informazioni relative alla prestazione energetica);
  • attestazione circa la ricezione da parte del professionista delegato delle somme necessarie sia per il trasferimento che per le formalità successive poste a carico dell’aggiudicatario;

24) nel rispetto delle prescrizioni di legge, ad eseguire le formalità di registrazione, trascrizione (rammentando che, nell’ipotesi disciplinata dall’art. 585 comma 3° c.p.c., “il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata”), annotazione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso nei casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento, nonché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni pregiudizievoli conseguenti al decreto di trasferimento, anche formando le necessarie copie dell’originale del decreto di trasferimento o dell’ordine di cancellazione dei gravami che sarà esibito al professionista delegato dalla Cancelleria, la quale viene esonerata dalle predette attività in forza della disposizione di cui all’art. 591 bis comma 2° n. 5 c.p.c.;

25) a trasmettere all’aggiudicatario copia autentica del decreto di trasferimento e a restituire allo stesso le somme residue che siano risultate eccedenti le spese occorrenti per il trasferimento, dandone comunque atto nel progetto di distribuzione;

26) a rapportarsi con lealtà e correttezza nei confronti del custode giudiziario, curando di ricevere ogni 6 mesi un’aggiornata relazione sullo stato occupativo dell’immobile e sull’andamento delle procedure di liberazione;

27) ai sensi dell’art. 164 disp. att. c.p.c., ad ogni altro incombente, anche di carattere fiscale, che ai termini di legge sia necessario o conseguente al trasferimento del bene;

28) in caso di infruttuoso esperimento della prima vendita senza incanto alle condizioni sopra indicate ed in mancanza di domande di assegnazione, a:

  • determinare il prezzo-base in misura inferiore di un quarto (1/4) rispetto al prezzo-base della vendita precedente;
  • fissare un nuovo termine di 90 giorni per formulare offerte con le modalità previste dall’art. 571 c.p.c. e a fissare al giorno successivo, innanzi a sé, l’udienza prevista per gli incombenti ex artt. 571 e 572 c.p.c.,
  • preparare l’avviso della seconda vendita così stabilita e a provvedere alla sua pubblicazione ai sensi degli artt. 570 e 490 c.p.c., disponendo la pubblicità commerciale (secondo le indicazioni qui di seguito fornite);
  • effettuare, anche per questo secondo esperimento di vendita, tutte le attività sopra indicate;

29) in caso di infruttuoso esperimento della seconda vendita senza incanto alle condizioni sopra indicate ed in mancanza di domande di assegnazione, a:

  • determinare un’ulteriore riduzione di prezzo di un quinto (1/5) rispetto al prezzo-base della vendita precedente;
  • fissare un nuovo termine di 90 giorni per formulare offerte con le modalità previste dall’art. 571 c.p.c. e a fissare al giorno successivo, innanzi a sé, l’udienza prevista per gli incombenti ex artt. 571 e 572 c.p.c.,
  • preparare l’avviso della terza vendita così stabilita e a provvedere alla sua pubblicazione ai sensi degli artt. 570 e 490 c.p.c., disponendo la pubblicità commerciale (secondo le indicazioni qui di seguito fornite);
  • effettuare, anche per questo terzo esperimento di vendita, tutte le attività sopra indicate;

30) in caso di infruttuoso esperimento della terza vendita senza incanto alle condizioni sopra indicate ed in mancanza di domande di assegnazione, a:

  • determinare un’ulteriore riduzione di prezzo del 15% rispetto al prezzo-base della vendita precedente;
  • fissare un nuovo termine di 90 giorni per formulare offerte con le modalità previste dall’art. 571 c.p.c. e a fissare al giorno successivo, innanzi a sé, l’udienza prevista per gli incombenti ex artt. 571 e 572 c.p.c.,
  • preparare l’avviso della terza vendita così stabilita e a provvedere alla sua pubblicazione ai sensi degli artt. 570 e 490 c.p.c., disponendo la pubblicità commerciale (secondo le indicazioni qui di seguito fornite);
  • effettuare, anche per questo quarto esperimento di vendita, tutte le attività oggetto della su estesa delega;

31) in caso di infruttuoso esperimento della quarta vendita senza incanto alle condizioni sopra indicate ed in mancanza di domande di assegnazione, a:

  • determinare un’ulteriore riduzione di prezzo di un decimo (1/10) rispetto al prezzo-base della vendita precedente;
  • fissare un nuovo termine di 90 giorni per formulare offerte con le modalità previste dall’art. 571 c.p.c. e a fissare al giorno successivo, innanzi a sé, l’udienza prevista per gli incombenti ex artt. 571 e 572 c.p.c.,
  • preparare l’avviso della terza vendita così stabilita e a provvedere alla sua pubblicazione ai sensi degli artt. 570 e 490 c.p.c., disponendo la pubblicità commerciale (secondo le indicazioni qui di seguito fornite);
  • effettuare, anche per questo quinto esperimento di vendita, tutte le attività oggetto della su estesa delega;

32) in caso di infruttuoso esperimento della quinta vendita senza incanto alle condizioni sopra indicate ed in mancanza di domande di assegnazione, a:

  • determinare un’ulteriore riduzione di prezzo di un ventesimo (1/20) rispetto al prezzo-base della vendita precedente;
  • fissare un nuovo termine di 90 giorni per formulare offerte con le modalità previste dall’art. 571 c.p.c. e a fissare al giorno successivo, innanzi a sé, l’udienza prevista per gli incombenti ex artt. 571 e 572 c.p.c.,
  • preparare l’avviso della terza vendita così stabilita e a provvedere alla sua pubblicazione ai sensi degli artt. 570 e 490 c.p.c., disponendo la pubblicità commerciale (secondo le indicazioni qui di seguito fornite);
  • effettuare, anche per questo quinto esperimento di vendita, tutte le attività oggetto della su estesa delega;

33) a rimettere gli atti a questo Giudice dell’Esecuzione in caso di infruttuoso esperimento anche della sesta vendita, unitamente ad una relazione (anche ai sensi dell’art. 164 bis disp. att. c.p.c.) su tutta l’attività compiuta sia dal custode (con specifica indicazione degli accessi compiuti e delle richieste di visita ricevute ed effettuate) che dal delegato, illustrando analiticamente le spese sostenute ed allegando gli estratti del conto corrente della procedura e specificando le ragioni che potrebbero avere ostacolato la vendita;

34) a richiedere tempestivamente e comunque entro 3 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento ai creditori la loro nota di precisazione del credito, chiedendo contestualmente, la liquidazione delle proprie competenze al giudice dell’esecuzione; analogo onere spetta al custode;

35) a formare un progetto di distribuzione, depositando lo stesso in cancelleria in via telematica, anche tenendo conto degli onorari liquidati dal giudice dell’esecuzione al delegato e al custode, nel termine di giorni 60 dalla trascrizione del decreto di trasferimento, e ciò anche nell’ipotesi in cui per colpevole ritardo i creditori non abbiano depositato alcuna nota di precisazione del credito,

con la disposizione che il delegato proceda a calcolare i relativi compensi e spese sulla base degli atti della procedura e tenendo conto dei valori medi di liquidazione stabiliti dal d.m. 55/2014 per gli onorari degli avvocati, considerando quale parametro di riferimento quanto ricavato dalla vendita dei beni staggiti, ciò che rappresenta il valore effettivo della procedura a norma dell’art. 5, comma 1, ultimo periodo, d.m. 55/2014, ovvero il minor importo corrispondente al credito vantato (ove inferiore), discostandosi dai valori medi solo in caso di giustificata richiesta di aumento degli onorari che dovrà comunque essere valutata dal delegato;

36) a fissare la comparizione delle parti avanti a sé entro 30 giorni dalla data di deposito telematico del progetto di distribuzione, ove non intervengano variazioni da parte del giudice dell’esecuzione;

37) a notificare il provvedimento in cui fissa la comparizione delle parti avanti a sé ai creditori, anche via PEC, e al debitore nelle forme di cui all’art. 492 c.p.c.;

38) a dare atto dell’approvazione del progetto di distribuzione se all’esito della comparizione di cui al punto 37) non sorgono contestazioni tra le parti;

39) una volta approvato il progetto di distribuzione, a sottoscrivere i mandati di pagamento, autorizzando lo stesso a prelevare dal conto della procedura quanto a lui riconosciuto in virtù del decreto di liquidazione di cui sopra e a chiudere il detto conto;

40) a relazionare sulle attività di distribuzione compiute allegando alla relazione i provvedimenti di liquidazione del g.e., il progetto di distribuzione, gli avvisi alle parti e la prova dei pagamenti compiuti;

41) nel caso in cui sorgano controversie ex art. 512 c.p.c., a trasmettere il fascicolo al giudice dell’esecuzione unitamente ad una relazione riassuntiva sulle ragioni delle contestazioni;

42) ad ogni altro incombente e ad ogni altra attività prevista dall’art. 591 bis c.p.c., nonché dagli artt. 596, 597 e 598 c.p.c., ovvero da norme e leggi speciali.

Segnala che i termini assegnati sono soggetti a sospensione feriale.

CONTENUTO DELL’AVVISO DI VENDITA

A) L’avviso dovrà avere il contenuto previsto dall’art. 570 c.p.c..

B) Nell’avviso dovranno comunque essere indicati:

  • La descrizione e l’ubicazione dell’immobile, con la specificazione dei lotti;

  • Le menzioni urbanistiche/catastali;

  • Lo stato di occupazione;

  • Le informazioni in tema di APE, ove prescritta;

  • Le formalità pregiudizievoli/vincoli, con la specificazione che si ordinerà la cancellazione solo delle formalità indicate nell’art. 586 c.p.c.;

  • Le modalità ed i tempi di presentazione delle offerte;

  • Le informazioni (sopra evidenziate) che dovranno essere fornite dall’offerente;

  • Le cause di inefficacia delle offerte medesime;

  • L’irrevocabilità dell’offerta salvo che siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta;

  • Le modalità di versamento della cauzione e del saldo prezzo (ivi comprese quelle concernenti l’ipotesi di credito fondiario), oltre che delle spese a carico dell’aggiudicatario;

  • L’avvertimento che chi offre un prezzo per l’acquisto senza incanto dell’immobile pignorato deve dichiarare la residenza o eleggere il domicilio nel comune nel quale ha sede il tribunale e che, in mancanza, le comunicazioni gli sono fatte presso la cancelleria (art. 174 disp. att. c.p.c.);

  • Le condizioni e modalità della vendita (ivi comprese quelle concernenti la gara – con specificazione dell’entità delle offerte in aumento – in caso di pluralità di offerte e quelle in tema di richieste di assegnazione), con specificazione dell’ubicazione dell’aula del Tribunale in cui si procederà agli incombenti.

C) Nell’avviso di vendita sarà inoltre evidenziato che:

- gli immobili pignorati sono posti in vendita nella consistenza indicata nella perizia redatta dallo stimatore (da intendersi richiamata e trascritta);

- la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano;

- la vendita avviene con tutte le eventuali pertinenze, accessori, ragioni ed azioni, servitù attive e passive, pesi e vincoli, comprese le corrispondenti quote di partecipazione ai beni comuni in caso di edifici condominiali, ad eccezione:

  • delle pertinenze e degli accessori consistenti in beni identificati catastalmente in via autonoma da un proprio mappale o subalterno già al momento dell’inizio dell’esecuzione, di cui non sia stata fornita, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, un’indicazione espressa;

  • delle pertinenze e degli accessori esclusivi (non costituenti beni condominiali) che, sebbene privi di un identificativo catastale autonomo, non siano stati affatto menzionati nel titolo di acquisto in favore dell’esecutato, a meno che siano riportati anche catastalmente nella stessa scheda planimetrica ove è riportato il rilievo del bene principale o siano identificate da particelle graffate catastalmente in planimetria con quelle che individuano il bene principale;

- la vendita è a corpo e non a misura (eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo);

- la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo: l’esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere – ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore – per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e/o comunque non evidenziati in perizia, nonché qualunque altra difformità o vizio anche rispetto allo stato dell’immobile al momento dell’accesso da parte dell’aggiudicatario per la visita, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni;

- ogni altra e maggiore informazione (anche sul regime fiscale della vendita) potrà essere richiesta al professionista delegato ed al custode, con l’indicazione dei numeri e degli orari di recapito;

- saranno ordinate le cancellazioni di cui all’art. 586 c.p.c. e saranno a carico dell’aggiudicatario gli oneri fiscali relativi al decreto di trasferimento.

D) L’avviso dovrà altresì contenere la specificazione di cui all’attuale comma 4 (già comma 3) dell’art. 591 bis c.p.c. circa il luogo in cui saranno eseguite dal professionista delegato le attività che, a norma degli artt. 571 e segg. c.p.c., devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell’esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell’esecuzione; ogni ulteriore informazione potrà essere richiesta dagli interessati allo stesso delegato o al custode giudiziario.

E) L’avviso dovrà contenere le indicazioni di cui all’art. 173 quater disp. att. c.p.c., con l’avvertenza prevista da tale norma, nonché tutte le indicazioni che dovessero essere previste da altre norme e leggi speciali.